海南酒店建设热度不减

　　近日，由海南省旅游发展委员会和国际知名酒店及旅游业顾问公司浩华管理公司联合撰写的《2011海南旅游饭店业发展报告》（下称《报告》）出炉，对海南酒店历史发展、未来供给、运营业绩等作了系统分析。《报告》透露，至2016年，海南将新增68家五星级标准的酒店，此数据一出，可谓一石激起千层浪，关于海南酒店热建"高烧"不退的话题，又引起了社会各界的争论。

　　海南星级酒店十年增两倍，热度一直不减

　　《报告》显示，2001年，海南星级酒店数量约为100家，合计客房逾2万间。截至2011年，星级酒店和客房的数量分别达到了306家和6.7万间。三亚、海口、万宁、琼海和陵水5市县合计占有海南酒店数量总和的90%,覆盖客房数量为市场总量的94%.如此高的比重表明，游客到访数量与酒店供给总量之间的依存关系日趋紧密。

　　随着近期一系列具有国际水准的高档酒店在新兴度假海湾的陆续开业，推动了新一轮国际品牌酒店涌入海南的热潮。《报告》预测，海南省星级酒店及同等水平的酒店供给和客房供给至2016年的年均增长率预期分别为5%和7%,预示海南未来酒店供给将维持稳步增长态势。其中，至2016年将有68家酒店、合计2.1万间客房进入五星级酒店市场，酒店和客房数量的最大单年增幅预计会出现在2015年。三亚仍是未来酒店开发项目的热门区域，新酒店项目占三亚、海口、万宁、琼海和陵水5市县的58%.随后是省会海口及与三亚相邻的陵水，随着多个湾区的开发，陵水已明显受益于度假开发项目从三亚向外围发展的溢出效应。

　　据了解，未来5年进入市场的新增酒店中，约2/3的酒店将交由国际酒店管理公司管理。这一轮新供给浪潮过后，海南高档酒店供给规模，大体将与夏威夷十九世纪80年代的酒店供给规模相仿。

　　发展面临多方面挑战，区域不平衡更明显

　　面对新一轮的酒店供给潮，海南省旅游发展研究会执行会长杨哲昆提出，当前，海南酒店业发展面临4个方面的挑战：对酒店业发展的态势、趋势、新需求等缺少深入认识；欠缺系统化的研究机制和措施；创新发展缺少有力的支撑政策；简单引进，盲目推崇，随意仿造的现象极为严重。

　　此前也有不少专家提出海南高星级酒店建设过热的见解，但为何不见开发商放慢建设的脚步？

　　根据《报告》显示：2009年，三亚五星级酒店以平均房价逾1200元的业绩跃居全国市场之首。2010年再次拔得头筹，连续两年经营毛利率高达52%.2010年海南全省四星级和五星级受访酒店的经营毛利率为47%,远高于全国四星级和五星级平均20%和37%的毛利率。

　　浩华管理顾问公司董事森马仕表示，未来海南在延长游客平均逗留时间和增加回头客比例方面还有强劲的潜力，今后10年海南酒店供给仍拥有渐进增长的空间。

　　"酒店分布的不平衡、星级配比的不平衡存在着很多隐患。" 海南省旅游协会酒店分会会长张会发分析，2011年，三亚拥有3.2万间酒店客房，占海南客房总量的48%,遥遥领先并占据市场领头羊地位；位居次席的是海口，拥有1.55万间客房，占客房总量的23%,两者合计占有海南客房供给总量的70%,再次凸显了岛内酒店区域发展不平衡的现状。同时，就最新的全国酒店业统计数据来看，全国30个城市和地区比对，海南酒店业平均房价排在第3位，住房率排在第6位，间房创收也排在第3位。其中，五星级酒店，平均房价排在全国第2、住房率排在第14位，间房收益排在全国第1.四星级酒店的平均房价排在29位，住房率排在第4位，间房收益排在24位。"不同星级酒店之间的差异之大显而易见，这种价格体系是非常脆弱的。"张会发说。

　　淡季价差拉大，与国际接轨需寻营销新法

　　酒店业的结构性矛盾在旅游淡季更显突出。业内人士反映，三亚的房地产过度开发已经挤占了酒店业的空间，还有三亚酒店房价旺季暴涨、淡季暴跌的现象非常明显。目前，三亚众多酒店的住房率仅仅在三成左右，尤其是海棠湾的高端度假酒店价格一直上不去，才600多元一晚。

　　"旺季一房难求甚至出现天价房，淡价卖出白菜价，一年吃不饱，吃饱管一年。"一面是酒店数量不断增加，一面是淡旺季更加明显，酒店营销该如何应对？

　　海南省旅游委副主任陈铁军介绍，国际上成熟旅游目的地在解决淡旺季价格差距过大的问题上，其实已经有了非常好的做法和经验，海南酒店业需要加快学习步伐，才能更好地参与到国际市场的竞争中去。比如马尔代夫、巴厘岛、普吉岛等与海南岛资源较为类似的热带海岛旅游目的地，从2月的旺季开始就已经推出4至9月份的淡季促销价格，不少游客会在这个时候收到这些旅游目的地的酒店淡季促销价格。由于游客一般都会提前一至两月甚至四五个月计划度假行程，这些在旺季收到的淡季促销价格单，往往会吸引游客在淡季前往这些地区度假。

　　从海南省旅游委近期的市场调研中发现，从3月份开始，东南亚在气候已经不具备优势的前提下，其颇具吸引力的淡季价格还是吸引了大量游客前往这些地区度假。而海南酒店在旺季时忙于接待应付，甚至无法为旅行商提供未来两三个月的客房价格，造成在市场营销和竞争中"差了半步".

　　陈铁军表示，随着6月1日《海南经济特区旅馆业管理规定》的出台实施，海南酒店业在发展中产生的盲目开发、无序发展、结构单一、恶性竞争等问题有望得到很好的破题。