千呼万唤20万+ 中粮瑞府地王到楼王的“步步惊心”

　　观点地产网

　　百花齐放才是春。多个楼盘而非单一楼盘轮番成为热门话题，正在成为北京顶豪市场活跃的证明之一。中赫万柳书院、盘古大观、融创农展馆、合生霄8、龙湖·西宸原著……你方唱罢我登场，或将成为北京豪宅市场的新常态。

　　5月31日，一直备受市场瞩目的地王项目中粮瑞府，于周天获得住建委预售证。观点地产新媒体发现，在是次获批的50栋别墅中，其中19

　　住宅楼的4栋别墅获批单价超过180000元/平方米。而编号为101号的别墅，按建面拟售价格更是高达213427元/平方米。

　　中粮瑞府也借此一举成为首个获批单价超过20万元/平方米的顶级豪宅。该套别墅总面积为832.67平方米，按此计算总价约为1.7亿元。

　　亚豪机构市场总监郭毅在接受观点地产新媒体采访时表示，“现在北京已经不再管制预售价了，开发商报多少就批多少。”而近期流动性明显宽松以及股市套利资金投资房地产，都成为让高端市场腰杆硬起来的重要利好因素。

　　地王解套时机

　　除却上文提及的19

　　住宅楼，中粮瑞府此次获批的房源均为400-700平方米的独栋，获批单价从84733元/平方米-99953元/平方米不等。

　　据了解，该项目已于2015年5月15日开放了样板间，号称以当代中国建筑为蓝本，把园与府的理念重塑到当代别墅产品中。此前，相关房产电商网站的信息显示，中粮瑞府主推独栋别墅面积为770-1400平米，地上两层，地下两层，均价待定，毛坯交房。

　　种种迹象表明，这个从2013年即戴上了地王帽子的项目，正在迎来解套的绝佳时机。

　　根据亚豪机构数据统计显示，2015年4月北京别墅市场共实现成交208套，成交面积6.37万平方米，环比分别增长61%、51%，同比也分别实现了53%、47%的增长，同时还创造了今年以来的月度成交新高。再加上公寓豪宅类产品4月的成交大涨，北京高端住宅市场已出现全面回暖。与此同时，4月北京别墅市场成交均价为35266元/平方米，环比上涨7%

　　进入5月，几个高总价大单的成交，更使北京豪宅市场的营销总们渐渐有了底气。根据中原地产首席分析师张大伟提供的数据，在北京楼市历史上，成交超过2亿元的居住类物业合计5套，分别在2010年、2013年和2014年各成交一套。而今年仅5月一个月即成交了2套，并且同时创下了3.1亿元的最高套总价记录。

　　资料显示，该两套均为独栋别墅，且整体面积均比较大，两套物业分别为：远洋·LAVIE7

　　住宅楼，单价高达103905元/平方米，总价达2.18亿元；另一栋独栋别墅为财富公馆100号楼，虽然单价仅为64233元/平方米，但其总面积达4834平方米，因此成交总价亦高达3.11亿元。

　　郭毅对观点地产新媒体指出，“顶级豪宅的利好一方面是取决于经济基本面，另外一方面是货币政策。虽然目前经济基本面不太好，但是国内宽松的货币政策大背景已经非常明确了，2次降准3次降息让市场流动性更充沛，对顶级豪宅的购买客群—财富阶层来说，他们调配资金的能力更强了。”

　　同时，新一轮牛市的来临也为房地产带来了新的契机。远洋地产开发事业一部营销总监徐海伦表示，随着本轮牛市的发展，股市会造就一批新富人群，一旦到年底股市出现平缓，房地产是股市获利资金的主要出路之一，改善型产品会从中受益，第四季度北京顶豪市场会出现成交高峰。

　　中粮“步步惊心”

　　虽然头顶着中字头央企的牌子，中粮地产在中小型房企中表现并不突出。反而曾因为地王的枷锁而备受煎熬。

　　2013年7月23日，中粮地产以23.6亿元购得北京朝阳区孙河乡西甸村HIJ地块，建筑面积8.17万平方米，楼面均价达28881元/平方米。如果扣除成交条件中包括的3.3万平方米配建公租房，该地块的楼面均价将达到48444元/平方米。

　　2012年以来，龙湖地产、泰禾集团和首开股份，曾先后在上述区域竞得土地。成交地块的楼面价，龙湖地产为20158元/平方米，泰禾集团为28559元/平方米，首开股份两个地块分别为25930/26358元/平方米。而彼时该区域可比项目的售价约在45000-60000元/平方米，因此彼时市场人士以及券商分析师多认为这一项目难以实现盈利。

　　有分析师曾指出，中粮地产在2012年土地市场低迷时未能购入新项目，而2013年土地市场高涨时购入高价地块，凸显出公司土地储备不足的困境，也反映出公司把握市场节奏的能力不足。

　　“中粮地产的业务位于北京、上海、天津、南京等10个一二线城市，这些城市已被万科、中海、龙湖等一线房企主导，公司既无开发能力优势，又无资金优势，恐难拿到低成本的项目。”

　　另外，缺乏资金也一度成为制约孙河地王开发的瓶颈。在拿地当年，中粮地产即发布公告，宣布与中信信诚资产管理有限公司合作开发孙河“地王”项目。2015年4月23日，中粮瑞府项目公司又向中信银行申请了7亿元人民币开发贷款。

　　此外，观点地产新媒体翻查中粮地产不久前发布的2015年一季度报告，期内该公司营业收入约为6.49亿元，同比下滑33.22%；归属于上市公司股东的净利润约为7193万元，同比增长7.29%。

　　相关分析师指出，营收下降主要原因是期内商品房销售结算收入较上期减少所致。归属净利增长皆因公司出售金融资产贡献良多。如果扣除非经常性损益，2015年一季度中粮地产归属于上市公司股东的净利润约为-8491万元，同比下滑237.14%。

　　“目前，中粮地产的营收和净利润正在经历较为严厉的时期。拿了两年的地王项目入市有望改善这一情况。”