豪宅放盘价不接地气 最易变成“长寿盘”

　　合富置业市场经理梁燕明表示，“3·30新政”后二手豪宅市场的交投活跃度较新政前略为增加，但增长点主要集中在总价在350万~400万元以及600万~650万元之间的豪宅。

　　合富置业成交数据统计，“3·30新政”后，144平方米以上的二手豪宅成交比例约为9%，而新政前二手豪宅成交比例约为7%。梁燕明表示，在“3·30新政”后二手豪宅市场成交个案大多集中在拥有一线江景或者园景楼王优势的物业。在“3·30新政”后持币抄底二手豪宅的个案有所增多。而新政后成交的二手豪宅个案当中，一次性付款就占了65%，而新政前只有36%。“3·30新政”后一次性付款购买二手豪宅的个案，基本都能获得业主较大让价空间，其中让价幅度超10%的个案也不少。

　　梁燕明表示，现时二手豪宅市场真正受豪宅买家关注度二手豪宅物业，多是拥有江景、园景楼王优势的物业，售出时间较长的往往是楼龄长且总价较高的大户型单位。

　　"5改2"的营业税减免和房贷门槛降低，对豪宅成交助力不大，因为此类豪宅买家在财力上较为雄厚，如决定置业，大多是一次性付款购房。目前豪宅市场买家观望情绪较重，主要是对房地产后市预判不乐观。”满堂红区域营业经理林奕标接受采访时提到，从去年下半年迄今，市区二手豪宅的成交量持续萎靡，即便现有“3·30新政”加持，总价金额较高的二手房成交仍未见明显起色。

　　林奕标还透露，近期珠江新城有部分豪宅楼盘的业主开始下调放盘价，许多标杆豪宅盘的实际成交价已回归至2012年初水平。譬如凯旋新世界较新的洋房组团，之前曾出现过10万元/m2的成交单价。但眼下，同类二手盘源的实际成交价下调1万~1.5万元/m2，“现在主要是买家有心，业主都愿意谈价格，议价幅度在10%~20%之间。”而目前二手豪宅中的“长寿盘”，大多是价格上偏离市场价且总价高企的盘源。

　　三大豪宅板块行情扫描

　　天河北板块

　　多位中介人士接受采访时表示，“3·30新政”的出台，真正受惠的主要是“刚需”客户，对于豪宅市场的影响并不大。以天河北板块为例，豪宅的放盘量以及成交量基本与之前持平，但随着楼市总体回暖的趋势明显，买家关注度增加，对入市亦有一定的推动作用。

　　少数持有豪宅盘的业主会有反价倾向，但大多数有心售出二手豪宅的业主，其放盘价基本贴合市场价。中原地产汇景新城分行客户经理余壮贤表示，就目前的豪宅成交来看，由于汇景新城组团较多，因此楼龄较新且总价在700万~800万元，四房两厅外加一个工人房的户型较为“好卖”。中原地产余壮贤指出，由于入手二手豪宅的买家多倾向于通风、采光更优的高层单位，因此部分低层、装修较旧或楼龄相对较长的二手豪宅盘较难成交。此外，由于该片区部分业主心态较为强势，放盘价高于市场价的二手豪宅也容易熬成“长寿盘”。

　　珠江新城板块

　　中原地产保利心语分行客户经理徐凤透露，“3·30新政”对于该板块二手豪宅的影响不大。但受到首付下调这一利好政策的影响，楼市回暖趋势较为明显，置换型的业主增多，因此放盘量也有所增加。

　　同时，近期该板块二手豪宅成交量较新政前上涨约20%~30%。而面积约144~200平方米的二手豪宅因其面积较大，总价较高，议价空间能达7%~15%左右。值得一提的是，在该板块选择购入二手豪宅的买家同样是多倾向于中高层单位，而且买家对价格接受程度高，还价幅度并不算大。中原地产徐凤介绍，该板块由于不少买家认为面积约180~250平方米、总价在600万~1500万元左右的豪宅较为高档，且具有保值的功能，因此，这类型的二手豪宅较为“好卖”。

　　此外，徐凤表示，在该板块影响二手豪宅放盘时长的主要有两个原因：一是业主的心态，二是景观和“风水”。如同样是面积约235平方米的领峰四房，市场价基本在4万元/m2，但部分业主心态强势，放盘价达到5.1万元/m2，偏离市场价过多使其乏人问津，成为“长寿盘”。

　　滨江东板块

　　“3·30新政”后，滨江东板块二手豪宅放盘量与之前基本持平，而证满2年的盘源增多，促使部分观望的改善客入市，对比新政前，面积约120~150平方米的单位成交量上涨约20%。中原地产滨江东蓝色康园分行营业经理李育强表示，目前，滨江东板块业主心态并不算强势，少有反价现象。其中，面积在144~200平方米的一线望江单位较为“好卖”。

　　另外，该板块容易熬成“长寿盘”的楼盘多是单体楼。如滨江明珠，该盘景观十分好，是望江单位，但由于是单体楼，小区优势比不上同板块其他楼盘，因此导致乏人问津。李育强还透露，在滨江东板块，二手豪宅熬成“长寿盘”的另一原因是，部分持有二手豪宅的业主在放售的同时选择放租。这类业主的放盘价普遍高于市场价，也导致了这类型的二手豪宅盘乏人问津。