杭州租赁回暖 租金收益率上升

    自5月人居展后，杭州楼市新盘的成交量裹足不前，开发商推出了越来越多的促销广告，希望借此吸引人们买房，从而回笼资金，缓解资金链紧张的压力。在二手房市场，成交均价一直处在下跌之中，成交量也没有大的起色，二手房主们纷纷下调了挂牌价，有的甚至打出了“急售”的招牌，一口气降价数十万元。

　　而购房者中，许多原来打算买房的人仍选择租房，持币观望，等待最佳买房时机的到来。自此，房地产市场进入了新一轮的博弈期。与低迷的房地产买卖市场形成鲜明对比的，是房屋住宅租赁市场的活跃气氛。

　　“本来打算在大关买一套50多平方米的两室一厅，结束飘泊不定的租房生活。可从现在楼市的情况看，我决定仍然租房，等待房价下跌。”来杭州工作已经4年的陈先生月收入有七八千元，在杭州打拼多年总想买套自己的房子。但是，最近房价日渐回归理性，虽然没有下跌，却也不像之前那样猛涨，买房的人群中有不少正处于观望之中。这不禁使他又犹豫起来，担心现在买了房子，日后没过多久房价下跌了，岂不是很不划算。所以他选择了“再看看”的策略，仍然在附近租了个两室一厅的房子，打算过了这段时期，等市场明朗了再做决定。

　　房价高涨增加租房需求

　　从统计看，2008年租金价格比2007年有所提高。据我爱我家统计数据显示，今年4月房屋租金价格同比去年上升了10%，其他月份也出现不同程度的上升幅度，同比去年月均涨幅为7.6%，略高于物价指数7.3%。

　　相关研究机构指出，一个城市的房屋租赁价格在某种程度上反映了当地的经济发展水平，而房屋的置换价格则相对较容易受投资等因素影响。随着地区物价水平与生活消费水平的提高，房屋的租赁价格也会随之提高。

　　近年来，杭州经济发展势头良好，吸引了越来越多的外来务工人员和大学毕业生来杭就业，成为杭州租赁市场不断增加的需求群体。但由于杭州房价连年高涨，导致年轻人买房的筹备期越来越长，同时，市场整体的容量也在同步膨胀。

　　需求的增加成为推动杭州房租上升的推动力。从2007年4月到2008年5月的租赁供需图中不难看出，在2007年9月，杭州租赁市场房源供应量是需求量的1.24倍。此后，各月呈现出了明显的下降态势，说明在供需齐增的同时，租房需求的增幅超出了房源增幅。在这样的市场环境下，2008年各月的租赁成交量均比2007年同月有所上升，增长幅度近3成。

　　在租赁小区方面，交通、地段、环境状况等都是影响小区租赁行情的因素，大关、朝晖、德胜、翠苑等虽然年代较老，但其中的装修设施都比较齐备，交通也便利，最受外来务工人员的欢迎。2000元左右的月租金价格，两室一厅布局较好的房源，始终都备受追捧。

　　低迷楼市成租金收益回升动力

　　2007年杭州租金收益率从4月份的3.66%一直呈下降趋势，至2008年2月份为止下降到了3.03%。之后则出现拐点，呈小幅增长态势。今年春节后为租房高峰，房屋租赁价格也随着上升；与此同时，房价则在节后一直保持平稳，并没有明显的上涨，这一涨一动促成了租金收益率的上升。

　　如翠苑一室一厅36平方米左右的房子，房租从春节前的1400元/月上下上升到了春节后的1550元/月。而同地段同类型房的二手房价，却一直维持在40万元上下没有变动；又如大关三室厅68.7平方米的住房，房租从每月1800元上升到了2000元/月。而这一地段同类型房的房价从去年10月开始，就在75万元上下徘徊。房价停滞的同时房租仍然上涨，使房租收益率在今年2月之后出现了上升拐点。

　　在欧美等发达国家，一个成熟的房地产市场，房租收益率会略高于银行存款利率，以给予投资者或房产持有者以适当的回报。近年来，由于房价的迅猛上升，房屋的租赁价格的增长则相对较为迟缓，租金价格跟不上房价，不合理的增速使得租金收益率连连下降，看不到投资回报的物业持有者，把自己的房屋变租为卖、以获得短期收益，这样的投资行为导致了整个房地产市场波动被放大。

　　业内人士预计，从未来的形势看，近一两年的租赁价格在物价和经济水平的上升之下仍将保持上升势头，租金收益率有望继续上升，到达一个比较合理的水平。不过由于宏观经济中合理的收入分配领域的改革还未真正完成，再加上物价继续保持高通涨，未来几年居民收入水平估计增长仍然有限。在这样的背景下，杭州的租金在未来几年也存在增长放缓的可能。同时，租金收益率低于一年期4.14%的银行存款利率还将存在一段时间。不过对于房地产市场的平稳和成熟来说，租金收益率的回升是个利好消息。