限购令下 商业地产因不受政策限制而发力走俏

　　限购令下，商业地产因不受政策限制而发力走俏。据杭州透明售房网，上周销售最好的十个楼盘，商业地产占半壁江山。而据汉嘉机构预测，在日趋紧张的购房政策下，今年二季度，商业地产销售绝对值和占比都将继续增长。

　　然而，与酒店式公寓这一商业地产形式不同，因区位优势、投放数量等因素，杭城极具投资价值的商铺已然成为一种稀缺资源。谁投资预期更好？谁投资回报率更高、更稳、升值潜力更大、更保值？如何目标准确地抓住这些稀缺资源？需要投资者们做足前期功课。

　　好商铺稀缺

　　杭州企业主丁建柱十分佩服网友“宁静致远66”的投资眼光。据悉，2002年4月，该网友在杭州滨江滨盛路一带买下一间面积85平方米左右的单层商铺。刚开始，商铺年租金仅1.8万元，出租后主营装潢和建材。随着品牌楼盘入住率的提高及后续不断开发和配套的落成，再加上地铁利好因素，该商铺经营业态随之升级，租金开始水涨船高。目前，该商铺租给了一家茶餐厅，年租金收益13万-14万元，售价从最初的8000元/平方米，上涨至目前的4.8万元/平方米。

　　“可惜，像这样的商铺已经很难找，这不是资金问题。”温州炒房族老黄最近忙着四处打听哪里有好商铺可买。前段时间他了解到，与吴山夜市一起被称作杭州最具人气两大老牌夜市之一的大关夜市，因2009年5月拱墅区政府改革而“走红”，现在人流密集，摊位身价大涨：一个不到3平方米的小摊，转让费被炒到10万元，租借费达到2000元以上。尽管如此，因生意不错，依然有大批的人支付高昂租金希望进入。而其上级管理公司却只收两三百元管理费。

　　老黄对没抓住这次机会一直耿耿于怀，“稀缺资源要早点下手，否则只能再次扼腕叹息！”

　　导报记者在透明售房网查询发现，2月的最后一周，杭州主城区二手房总成交量555套，其中住宅成交460套，非住宅的商业项目成交95套，占比17%；而3月第一周，杭州主城区二手房总成交量为180套，其中非住宅45套，占比上升到25%。之后两周，随着住宅打折风渐盛，非住宅类比例又有所下降。

　　“不少中介还为此专门成立了商业地产部。”不少中介业内人士并不认为商业地产成交量在下降，相比新政后总成交量下滑，地段好、回报率高的商铺一直比较稀缺、供不应求。

　　杭城一项目营销经理王然说，不同于住宅一次性的投机行为，商铺投资属于长期利益，投资价值远大于投机价值，不少开发商为此不约而同选择商铺，其市场供应量越来越少也导致好房稀缺。

　　“现在，只要杭州一有新盘推出商铺，温州的”商铺团“就来了。从看准到下单，速度很快。”中介人士王成郊曾说，去年年底，他带的一个温州团一下子买下了名城燕园几乎一条街的商铺。

　　而雄厚的购买力支撑着稀缺商铺热销：金都·城市芯宇一间面积50多平方米的商铺卖出了450万元的高价，折合单价达89100元/平方米，刷新杭州社区商铺成交价纪录；丁桥某楼盘新推商铺，均价达50000元/平方米，甚至接近主城区一些沿街商铺。

　　可关注板块

　　商业地产与住宅销售此消彼长，在住宅低迷的情况下，商业地产占比肯定会有所增长。针对目前好铺稀缺现状，导报记者多方查询，发现还是有不少板块接下来可紧密关注。

　　据不完全统计，目前杭州在售的商业地产项目不下三四十家。随着今年商业地产的投资潮日渐高涨，不少商铺新项目正陆续开盘。

　　“城西地标性城市综合体浙商财富中心位于莲花街的展示中心目前已开张，商铺均价4.9万元左右，面积在120-500平方米之间。”浙江蓝盾置业发展有限公司副总经理曹杨介绍，目前人气最旺的房源已有6家客户盯上。

　　以板块论，具有高密度、高定位商业地产项目的钱江新城依然受关注。从去年开始就有大批公建项目进入集中交付期，原本投资者最担心的生活配套正得到积极改善。有媒体报道，去年4月万象城开业后，目前节假日日均人流量已基本稳定在五六万人次，说明该区域商业集聚效应正在增强，板块价值会进一步凸显。

　　而据杭州市总体规划，下沙新城60平方公里城市建设范围“一核一心带两区”总体框架结构，“一核”即金沙湖所在的新城中心区，规划总面积7.8平方公里，是规划确定的下沙副城公共中心区，也是下沙未来的中央商务区。金沙湖湖区面积86公顷，计划明年底基本完成湖体开挖。杭州经济开发区管委会决定用一个五年计划，基本完成区域重要公建设施，使之成为杭城东部的“城市会客厅”。

　　地铁核心区的多个综合体项目也成就了下沙区块的强劲潜力：地铁1号线34个站点该区占7个，涉及龙湖·滟澜山、德信·早城、盛泰·名都、伊萨卡等楼盘，促成盛泰·名都商铺最高成交均单价近2.4万元。该楼盘所在站点附近也可称下沙人气最旺之处，集金融、商贸、行政三大中心，被称下沙“武林广场”。“这边的商铺很少有转手出售的，就是出租，转让费高的也要上百万”。一位中介公司经纪人称，曾经附近有一排商铺，整体装修后出租，租金价格高达每天12元/平方米，可照样被照单全收。目前该区域是“一铺难求”。

　　去年起，杭州城北、运河之畔、拱宸桥西的杭城北部都市新商圈已悄然铺开，总投资逾20亿元、总建筑面积逾40万平方米的拱墅区六大公建项目联袂启动。其中启动较早的华丰板块周边上塘中河高架、秋石高架快速路、德胜高架快速路、留石高架快速路、石大快速路形成“井”字形交通线。规划的地铁3号线、试行的快速公交B3线及多路公交车更突出该板块的区位优势。目前在售的泰地北上新城、大华·海派风景“欧陆生活街”等物业受到广泛关注。

　　城东新城则借地铁、高铁、水上巴士、快速公交等交通之势，投资千亿倾力打造杭州“徐家汇”，在售同方国际、中凯东方红街等项目十分受热捧。

　　因经适房拉动铺位林立的丁桥商铺价格惊人：广宇上东城沿街商铺2期均价达5万元，但销售中心信息为“现在50-60平方米左右的商铺已基本卖光”。与上东城同处新城广场附近的另一在售盘冠宇·隽园，商铺一经推出，就被整体团购一空。该板块目前唯一的大型商业综合体新城广场周边邻里人家等商铺目前无论出租或出售，价格均为区内最高。而丁桥另一商业综合体丁兰广场综合体目前已动工，另一商务广场和睦新天地也在建造中，在可预见的未来，丁桥大规模商业集群效应值得关注。

　　而滨江区块商铺最热的就是区政府一带，附近春晓路沿线商铺出租率近100%，2008年左右交付的瑞立中央花城、风雅钱塘40平方米商铺年租金在7万元左右，90平方米商铺一般年租金达13-14万元，而200平方米以上的商铺，有些超过了20万，且基本能保持每年8%左右租金增长率。滨江区拥有社区商铺的楼盘相对较多，像东方郡、云厦连园、天鸿君邑、风景蝶院等热点盘基本都包含了不同体量的底商。

　　申花板块商铺成交量的持续走热与银泰、沃尔玛等入住不无关系，这些沿街商铺潜力也可见一斑。昆仑·橡树园多套商铺以超过4万元单价成交，有一间转角店面单价甚至超过6万元。

　　此外，正在施工的国大城市广场将挖地下5层，一、二层开发商业项目，其余建地下车库。其中二层将通过地下通道，与武林广场地铁站连通，地铁客流可直接进入商场。若成功与一街之隔的百大、银泰武林店、杭州大厦形成“无缝连接”，武林商圈将形成“地下大走廊”，升值潜力不言而喻。

　　本文来源：合肥房地产交易网