房地产严厉调控下该怎样投资
开发商以及其他投资者将面临更严厉的房地产调控政策,投资者与房地产企业何去何从?
第一,奔向广大的三四线城市。
三四线城市目前没有所谓的限价令所限制,刚性需求是还很旺盛。中小房地产企业进入这一类的城市发展的优势在那些方面?
其一,资本门槛低。这一类的城市由于基础起点不高,地价与房价还有空间。企业进入的资本门槛相对较低,企业完全可以独资开发,而无需拼盘。当今的房地产开发早已过了四两博千金的时代,无论从政策上、银行支持力度上,对自由资金的要求很高,每个项目的运作如果没有足够的资金储备,其运作是相当艰难的,甚至半路夭折。在一线城市运作大中型项目出于资金的困难而与其他企业联合开发,还不如在三四线城市独资开发,以减少决策与管理过程中的不必要麻烦。
其二,企业抗风险能力较强。正因为三四线城市的土地楼面价相对较低,企业在盈利上的绝对值并不低,所以任凭风吹雨打,在市场低迷时也禁得起考验。实力较强的企业更可以投资城市板块里的大型项目。在土地价格低位时进入,通过三至五年的运作,其盈利并不亚于一线城市。
三四线城市开发与大城市开发本质上没什么区别,但在此提醒应注意以下两个问题:
首先,要充分在对该城市的市场研判了如指掌的前提下介入,切忌盲目。所以前期要化大量时间在市场调研上做文章,要研究当地的历史发展、人文环境、风俗习惯、消费习惯、收入水平、市政交通等方面因素,对该城市的招商[简介最新动态]引资政策及各类规费收取等都要精确掌握,以便准确测算开发成本。
其次,不要盲目介入所谓的城市综合体项目。现在地方政府为了拉动区域经济,不顾区域的经济基础、消费力,人口比例等,大搞大体量的城市综合体,动辄几十万方甚至几百万方的城市综合体。如果房企没有对区域市场做详细调查,而拍脑袋被地方政府招商引资介入进去,解套需要一个漫长的过程。
第二,商业地产将迎来新时代
前段时间我有句话,形容当前的房地产市场:住宅市场黄了,商业地产红了。
在中国房地产开发初期,也就是九十年代初、中期,上海的许多重要商圈都被香港及境外的地产商所拥有,在南京西路、淮海路、外滩商圈、陆家嘴金融圈等等。港商凭借雄厚的资金实力与驾轻就熟的商业运筹经验,在上海这种不可复制的铂金地[简介最新动态]段,先入为主拿下地块,然后通过几年的运作,一座座商业、写字楼、宾馆拔地而起。然而在当时业内国人的眼里,认为这些外资不会快速赚钱,前期投资大,回报慢,资金占用周期长。而且在整个九十年代里,商业、写字楼物业并不是香饽饽,出租率很低,甚至被套牢。回过头来,再从现在的时点看这些商业地产,业内无不为止感叹,它们占据了上海黄金商圈的战略要地,其丰厚、稳定的收益是后人追至莫及。
然而到了当今房地产市场,土地资源日渐稀缺,房产商手头所掌握的可开发土地量之少,已构成许多企业持续发展的危机。政府在一级土地市场上的源头控制,形成了房地产企业要么向周边二三线城市勉强发展,要么向商业地产转型。
文章来源:凤凰网博客
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